Grondbeleid

Inleiding
Deze paragraaf gaat in op de visie, de uitvoering, de resultaten en risico’s van het grondbeleid. De bedragen in deze paragraaf zijn in miljoenen euro’s, tenzij anders aangegeven.

Visie
De visie van de gemeente Helmond op het grondbeleid ligt vast in de nieuwe Nota Grondbeleid 2024.
De belangrijkste beleidslijn in de nota is dat we kiezen voor regisserend grondbeleid. Bij voorkeur geven we die regie invulling door middel van actieve grondpolitiek. Dat wil zeggen dat de gemeente zelf de gebiedsontwikkeling ter hand neemt. Daar waar actief handelen niet verantwoord is, wordt gekozen voor een faciliterende grondpolitiek. In de nota grondbeleid is een afwegingskader opgenomen aan de hand waarvan per project wordt bepaald welke vorm van grondpolitiek het meest effectief is voor het bereiken van de gemeentelijke doelen en ambities. Indien mogelijk wordt prioriteit gegeven aan projecten binnen de eigen grondexploitaties.

Binnen de grondexploitaties vindt het kostenverhaal plaats middels de grondverkopen. Bij faciliterende projecten geldt als uitgangspunt dat het kostenverhaal privaatrechtelijk wordt geregeld via een anterieure overeenkomst.
Mogelijk gaan we in de toekomst nog verkennen of het vragen van financiële bijdragen, bijvoorbeeld voor de evenwichtige samenstelling van de woningbouwvoorraad, bescherming natuurgebieden, aanleg van recreatievoorzieningen en infrastructuur en stedelijke herstructurering wenselijk en haalbaar is. Op dit moment is daarvoor geen capaciteit beschikbaar en schuiven we dit door naar een later moment.

Door middel van een jaarlijks op te stellen Meerjaren Prognose Grondbedrijf (MPG) wordt de raad betrokken bij de inhoud en voortgang op de grondexploitaties. Hiermee krijgt de raad het benodigd inzicht om zijn kaderstellende en controlerende rol op grondexploitaties in te vullen. De MPG biedt op transparante wijze inzicht in de gemeentelijke grondexploitaties inclusief de tussentijdse wijzigingen. Bij de jaarrekening 2024 is de eerste MPG vastgesteld door de raad en die versie dient als 0-meting. Vanaf 2025 wordt elk jaar in het laatste kwartaal een nieuwe MPG opgesteld die dient als basis voor de uitgebreide herziening voor de daaropvolgende jaarrekening. De jaarlijkse uitgebreide herziening van de grondexploitaties bij de jaarrekening is de basis voor de begroting van het daaropvolgende jaren.

Uitvoering
De gemeente zet haar grondbeleid als middel in om bestuurlijke ambities en beleidsdoelstellingen op het gebied van o.a. wonen, economie en duurzaamheid te realiseren.
Begin 2025 wordt gewerkt aan 24 grondexploitaties. In september 2025 is een nieuwe grondexploitatie geopend voor Houtsdonk fase 1A.

Er zijn voor nieuwe ontwikkelingen eerder al een aantal tijdelijke voorbereidingskredieten beschikbaar gesteld om de planvorming verder vorm te geven tot aan het moment van openen van nieuwe grondexploitaties voor deze ontwikkelingen. Voorheen gold een maximumperiode van 5 jaar voor het voorbereidingskrediet tot aan het moment van openen van de grondexploitatie. De nieuwe notitie van de commissie BBV “Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)”  maakt het mogelijk om een langere voorbereidingstijd te hanteren. Er moet dan wel een voorziening worden getroffen voor de gemaakte voorbereidingskosten.

Op dit moment hebben we 1 nieuwe ontwikkeling waarvoor we een langere periode nodig hebben om uiteindelijk tot een goed onderbouwde grondexploitatie te komen. Dit is het nieuwe bedrijventerrein Varenschut Noord.
De overige lopende tijdelijke voorbereidingskredieten zijn het Stationskwartier, Houtsdonk fase 2 t/m 4 en de Braak fase 2 waarvan mogelijk ook een gedeelte wordt ontwikkeld voor woningbouw. In juli 2025 is daar het tijdelijke voorbereidingskrediet voor Generaal Snijdersstraat bijgekomen. Vooralsnog wordt niet voorzien dat we op deze gebieden een langere looptijd nodig hebben dan de eerdergenoemde 5 jaar. Maar de netwerkcongestie kan hierin wel een rol gaan spelen.

Het tijdelijk voorbereidingskrediet Stationskwartier zal in 2025 worden afgesloten. Binnen dit gebied waren meerdere ontwikkelingen voorzien. Voor een aantal van die ontwikkelingen zijn de kosten inmiddels overgeheveld naar de betreffende grondexploitaties en anterieure overeenkomsten. De grootste beoogde ontwikkeling binnen het stationskwartier is het Vlisco terrein. Daarvoor wordt in de 2 ^e helft van het jaar een apart tijdelijk voorbereidingskrediet aangevraagd. De reeds gemaakte kosten (m.n. ambtelijke uren) op het tijdelijk voorbereidingskrediet van het Stationskwartier ten behoeve van het Vlisco terrein worden overgeheveld naar dit aparte krediet voor de Vlisco. De dan nog resterende gebieden op het stationskwartier worden pas op een later moment opgepakt. Alsdan zal daar ook te zijner tijd een apart tijdelijk voorbereidingskrediet voor worden aangevraagd.

Afgelopen jaar is een prioritering gemaakt voor de woningbouwprojecten. In de planningen op de lopende grondexploitaties en tijdelijke voorbereidingskredieten is hiermee rekening gehouden.

De gegevens in deze paragraaf zijn gebaseerd op de laatste uitgebreide herziening van de 24 lopende grondexploitaties bij de jaarrekening 2024. De nieuwe begroting voor het plandeel Brandevoort 2 Noord (het gebied boven het spoor) is hierin nog niet verwerkt. Onder de projectnaam “Nieuw Brandevoort” wordt op dit moment een studie uitgevoerd naar de invulling van de nieuwe koers voor de ontwikkeling van het gebied. Daarbij zal voor dit project ook een nieuwe grondexploitatie worden voorbereid.

In de 1e Berap van 2026 zal een actualisatie van de begroting 2026 plaatsvinden op basis van de uitgebreide herziening van de grondexploitaties bij de jaarrekening 2025. Daarbij zullen de effecten van het bovenstaande voor zover mogelijk worden verwerkt.

Risico’s
Om de risico’s te beperken zijn de volgende maatregelen getroffen:

• Er zijn overeenkomsten gesloten voor afname van een aanzienlijk deel van de grond voor projectmatige bouw.
• De nog te bouwen woningen passen binnen de woningbouwtaakstelling van de provincie.
• De indexering van de opbrengsten passen we toe in de eerste 10 jaar. Na 10 jaar worden de opbrengsten niet meer verder geïndexeerd.
• Er is een voorziening getroffen voor het verwachte verlies op eindwaarde.
• Bij de bepaling van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf is rekening gehouden met tegenvallende scenario’s op kostenontwikkeling, rentestijging, planproductie en opbrengstenstijging.
• Bij de bepaling van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf is ook rekening gehouden met mogelijke financiële gevolgen van nieuwe ontwikkelingen op Nieuw Brandevoort en Automotive Campus. Daarnaast is ook rekening gehouden met kansen die zich aandienen voor een financiële bijdrage van het Rijk voor de realisatie van de schaalsprong in het centrumgebied.

Herziening grondexploitaties
Volgens het BBV-voorschriften moet jaarlijks een uitgebreide herziening van alle grondexploitaties plaatsvinden. Met de vaststelling door de raad van de actualisering van de grondexploitaties bij de jaarrekening 2024 zijn ook de grondexploitatiebegrotingen voor de resterende looptijd vastgesteld. De afzonderlijke jaarschijven voor de resterende looptijd (en dus ook de jaarschijf 2026) liggen daarmee in principe vast tot aan de nieuwe uitgebreide herziening van de grondexploitaties bij de jaarrekening 2025. De looptijd en planning van de grondexploitaties is gebaseerd op de beste inschatting. Voor de inhoud en voortgang op de afzonderlijke grondexploitaties wordt verwezen naar de MPG 2024, dat als basis heeft gediend voor de jaarrekening 2024 en daarmee dus ook de begroting 2026.

Grondbedrijf
Jaarlijks actualiseert het college naast de grondexploitaties ook de risicoanalyse. Het college rapporteert hierover in de paragraaf weerstandsvermogen. De risicoanalyse wordt opnieuw geactualiseerd bij de herziening van de grondexploitaties bij de jaarrekening 2025.
Het geheel van alle grondexploitaties met de reserve en voorziening, die daarmee samenhangen, noemen we samen het grondbedrijf. Het hiernavolgende figuur laat de financiële stromen binnen het grondbedrijf zien (de cijfers zijn gebaseerd op de laatste herziening van de grondexploitaties en de risicoanalyse bij de jaarrekening 2024).

In de jaarrekening 2024 is onderstaande figuur ook opgenomen met daarin de cijfers van het financieel resultaat op basis van eindwaarde.

Parameters
Het rentepercentage heeft een wettelijke grondslag. In de nieuwe notitie grondexploitatie van de commissie BBV is bepaald dat voor de rentetoerekening aan het grondbedrijf voortaan gerekend moet worden met de renteomslag. De overige parameters worden feitelijk door de marktwerking bepaald. Voor de bepaling van de overige parameters wordt jaarlijks een advies opgehaald bij deskundigen (taxateurs, metafoor etc.). Bij de actualisatie van de grondexploitaties bij de jaarrekening 2024 zijn de volgende parameters gebruikt voor de kosten.

De opbrengsten.
De grondprijzen in de grondexploitatieberekeningen zijn gebaseerd op het grondprijzenbesluit 2025, daarom is indexering in 2025 niet nodig. De indexeringen voor latere jaren zijn in onderstaande tabel opgenomen.

Boekwaarde
Bij gebiedsontwikkelingen gaat de kost voor de baat uit. Dit wil zeggen dat voorinvesteringen in het gebied nodig zijn, voordat opbrengsten door gronduitgifte gerealiseerd worden. Het figuur hierna laat de prognose zien van kosten, opbrengsten en het verloop van de boekwaarde van alle grondexploitaties (gebaseerd op de jaarrekening 2024).

Actuele prognose van de resultaten
Bij de meest recente herziening van de grondexploitaties bij de jaarrekening 2024 zijn de verwachte looptijden en eindresultaten bepaald. In de volgende tabel zijn die zichtbaar gemaakt:

 
Gronduitgifte
Woningen
De prognoses van de grondverkopen met fasering voor de komende jaren staan in de figuur hieronder (stand jaarrekening 2024). Onderstaande aantallen zijn uit de 24 lopende grondexploitaties, met uitzondering van Brandevoort 2 plandeel “Nieuw Brandevoort” (zie eerder in deze paragraaf).

Bedrijventerreinen
Het totaal nog uit te geven kavels tegen marktwaarde op lopende grondexploitaties is afgerond
ca 15 ha (stand jaarrekening 2024). Op Bedrijventerrein Zuidoost Brabant (BZOB) is nog 3,7 ha beschikbaar. Op de Automotive Campus ook nog 3,7 ha. Op de overige bedrijventerreinen zijn nog restantpercelen beschikbaar. In totaal is dat ca 7,8 ha. Bij de herziening van de grondexploitaties voor bedrijventerreinen bij de jaarrekening 2024 is in de fasering van de gronduitgifte rekening gehouden met de problematiek van de netwerkcongestie op basis van de informatie zoals die op dat moment beschikbaar was.

Facilitair grondbeleid
Naast de eigen grondexploitaties faciliteert de gemeenteontwikkelingen van private ontwikkelaars als deze bijdragen aan de gemeentelijke doelstellingen. Voorbeelden hiervan zijn de woningbouwprojecten Weverspoort en Oostende.

Gemeenten zijn verplicht hun kosten te verhalen en doen dit bij voorkeur met een anterieure overeenkomst. De private ontwikkelaar vergoedt de gemeente de kosten die zij maakt om de ontwikkeling mogelijk te maken. Denk hierbij aan ambtelijke inzet (plankosten) en aanpassingen in het openbaar gebied. Veelal bevat de anterieure overeenkomst een vast bedrag voor het kostenverhaal. Het is vervolgens aan de gemeente om de kosten binnen dit budget te houden. Op dit moment hebben we 25 lopende overeenkomsten met marktpartijen en daarnaast zijn nog een aantal trajecten opgestart waarvoor naar verwachting nieuwe anterieure overeenkomsten gesloten gaan worden.